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La durée de validité des diagnostics immobiliers demeure inchangée durant l’« état d’urgence sanitaire » - 15/04/2020

La période actuelle est source de nombreuses incertitudes pour tous les acteurs de l’immobilier. Si les impératifs de sécurité sanitaire n’interdisent nullement, en l’état, la poursuite de certaines transactions immobilières, leur sécurité juridique reste conditionnée à la communication de diagnostics immobiliers en cours de validité au jour de la vente définitive.

En pratique, la difficulté concerne bien sûr au premier chef les diagnostics « termites », dès lors que leur durée de validité est limitée à 6 mois et que leur renouvellement impose une nouvelle visite de repérage sur site.

On rappellera donc ci-après que les mesures exceptionnelles aujourd’hui prises pour limiter les conséquences de l’état d’urgence sanitaire ne modifient aucunement lesdits délais de validité, et qu’on ne saurait en réalité souhaiter qu’elles les modifient.

  1. Par application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 dite « loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 » qui, en son article 11, autorise le Gouvernement, notamment, à « prendre par ordonnances », dans des domaines néanmoins limitativement énumérés, « toute mesure afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation », ainsi qu’à leurs « conséquences, notamment de nature administrative ou juridictionnelle »,  l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 est immédiatement venue « [proroger] des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et [adapter] des procédures pendant cette même période ».

Largement relayée, auprès des professionnels comme du grand public et donc des vendeurs et acquéreurs, ladite prorogation – si elle concerne de nombreux actes et formalités, actions en justice, délais de procédure et même certaines clauses contractuelles, dès lors que le délai y afférent expirait entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 (soit un mois après la date de fin de l’état d’urgence sanitaire actuellement fixée par la loi du 23 mars 2020) –, n’est néanmoins nullement générale.

Le champ d’application de ladite ordonnance est en effet clairement circonscrit à la fois :

  • par la loi du 23 mars 2020, autorisant les mesures « adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d'un droit, fin d'un agrément ou d'une autorisation ou cessation d'une mesure, à l'exception des mesures privatives de liberté et des sanctions »(article 11-I-2°-b de la loi du 23 mars 2020), ainsi que celles  « relatives aux délais de procédure et de jugement, à la publicité des audiences et à leur tenue, au recours à la visioconférence devant ces juridictions et aux modalités de saisine de la juridiction et d'organisation du contradictoire devant les juridictions » (article 11-I-2°-c de la loi du 23 mars 2020) ;
  • par les dispositions même de l’ordonnance n°2020-306 qui, si on ne les reprendra pas ici, ne concernent que des actes ou formalités devant être réalisés dans un délai déterminé, à peine de sanction ou de déchéance d’un droit.

On ne saurait en effet confondre, dans leur principe même, la « durée de validité » des diagnostics et les différents « délais d’exécution » d’un acte ou formalité qui peuvent être prévus par la loi, le règlement ou les conventions.

La durée de validité des diagnostics déjà réalisés n’a nullement été prorogée par les textes susvisés.

On ne peut que l’approuver, dès lors que l’existence de délais raccourcis pour certains diagnostics obligatoires – qui sont donc aujourd’hui effectivement susceptibles de faire obstacle à la passation de certaines ventes – est directement justifiée par la nature de l’information donnée, par essence susceptible d’évoluer, et d’évoluer rapidement.

La prorogation de la durée de validité de ces diagnostics, qui conditionne en réalité leur efficacité même, priverait ainsi en réalité l’acquéreur d’une information essentielle, faute d’actualisation, et ne saurait ni engager le diagnostiqueur, ni libérer le vendeur de sa garantie des vices cachés.

  1. Les diagnostics périmés devront ainsi évidemment être dûment renouvelés avant passation de la vente définitive.

A cet égard, dès lors que la situation sanitaire le permettra, le renouvellement desdits diagnostics devrait être facilité :

  • par la confirmation par le Ministère du Travail de la prorogation au 24 août 2020 (date susceptible d’être elle-même prorogée ultérieurement) du délai de renouvellement des certifications arrivant normalement à échéance entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 (ladite prorogation relevant au demeurant directement des dispositions de l’article 11-I-1°-b de la loi du 23 mars 2020 autorisant les mesures de nature à « permettre aux employeurs, aux organismes de formation et aux opérateurs de satisfaire aux obligations légales en matière de qualité et d'enregistrement des certifications et habilitations », et de l’article 3-3° de l’ordonnance n°2020-306 susvisée) ;

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