Comment un bon DPE peut il devenir un diagnostic immobilier intéressant? - 14/10/2017

Un ‘bon DPE’, c’est-à-dire une classe énergie de A à D,  beaucoup l'attendent pour vendre ou louer un logement afin d’en augmenter le prix de vente ou le loyer ; mais si un ‘mauvais DPE’ était encore plus intéressant qu’un ‘bon DPE’ ?
Les aides à la rénovation énergétique ne rendent-elle pas plus intéressante d’acheter un logement énergivore plutôt qu’un logement économe en énergie ?

Comment le DPE influe t'il sur le prix de vente

L'analyse du marché immobilier montre que tout logement, appartement ou maison individuelle, bénéficiant d’une haute classe énergie (A à C) se vendra plus cher que le même bien mais de classe énergie bien moins économe (E à G).

L’étude DINAMIC montrait qu’au-dessus de la classe énergie D (jugée moyenne), un bien immobilier se négociait 30% plus cher que son prix de base s’il était en classe B et A mais se vendait 30 % moins cher que son prix de base s’il était en classe G.

Bien évidemment, si un diagnostiqueur immobilier vient à classer le logement en classe C ou au-dessus (B ou A), le vendeur sera content, mais si le DPE indique une classe D ou au-dessous (E à G), le donneur d’ordre sera insatisfait.

On le comprend puisque ce vendeur s’attend alors à perdre jusqu’à 30% du prix auquel il souhaitait vendre son bien.

C’est la même figure lors du contrôle technique d’une voiture où le contrôleur réclame un changement de pneus, d’amortisseurs, de freins ou toute réparation abaissant le prix de vente du véhicule en raison des travaux à faire avant de le rendre apte à circuler.

Et si la mauvaise classe énergie était une aubaine pour l’acquéreur ?

Comme pour la voiture ayant besoin de travaux que l’acheteur peut très bien faire lui-même ou en négocier les pièces à remplacer ; pour l’immobilier, pourquoi ne pas en faire de même ?

Acheter un bien déjà rénové énergétiquement, en classe A ou B, signifie le payer au prix fort (+ 30% du prix moyen) avec quasiment aucune marge de négociation possible avec son vendeur.

Face au vendeur qui a en main les factures d’une nouvelle chaudière, d’une isolation performante etc. difficile, voire impossible de négocier le prix affiché alors que de nombreux candidats à l’achat le pressent également.

C’est oublier que le vendeur a peut-être en main un montant important de factures de rénovation énergétique, mais qu’il a pour ces travaux bénéficié d’aides importantes ce qui en minore sérieusement la dépense effective.

Pourquoi, alors ne pas se substituer à un tel vendeur et devenir celui qui touchera les aides à la rénovation énergétique ?

Acheter un bien énergivore serait une solution ?

En effet, la question mérite d’être posée et les calculs faits.

A l’achat, on le sait, le prix de vente d’un bien énergivore sera déjà beaucoup moins élevé ; de plus, son prix pourra bien plus facilement se négocier car peu d’acquéreurs se présentent pour acheter une passoire thermique.
Or cet achat à bas coût va pouvoir bénéficier de bien plus d’aides à la rénovation énergétique qu’un bien déjà bien isolé et en classe énergie valorisante.

S’il est difficile voire impossible d’obtenir des aides pour faire évoluer un bien immobilier depuis la classe C (jugée déjà économe) vers la classe B ou A (BBC) ; toutes les possibilités d’aides, de financement et de primes sont ouvertes pour la rénovation énergétique d’un bien mal classé (classe E, F ou G) dès lors qu’il sera facile d’améliorer une piètre performance énergétique.

De plus, ce qui est possible en maison individuelle, l’est aussi en appartement puisque la grande majorité des aides à la rénovation énergétique (CITE, Eco PTZ, Coup de pouce énergie….) sont applicables également aux copropriétés.

Ainsi acquérir un logement ‘mal classé’ va permettre de le payer moins cher, de l’aménager et de le rénover en bénéficiant du plus d’aides et de primes, puis, de le revendre plus tard alors qu’il sera ‘bien classé’ à prix bien plus élevé sans payer de taxe sur la plus-value immobilière puisqu’il aura servi de résidence principale.

En conclusion, il apparaît peut-être bien plus opportun de profiter de ‘mauvais DPE’ en se plaçant du côté des acheteurs plutôt que de se positionner toujours du côté des vendeurs qui se dressent contre un ‘manque de fiabilité’ des DPE.

Le marché immobilier actuel est tel qu’il y a bien plus de problèmes à loger tout le monde qu’à vendre le plus cher possible.